A quels coûts changer de syndic de copropriété ?


Le changement de syndic de copropriété a-t-il un coût ? 

Voilà la question bien légitime que se posent nombre de syndicats de copropriétaires. Car si changer de syndic est un acte généralement motivé par de bonnes raisons, les éventuels frais qui pourraient en découler seraient à considérer dans les facteurs de choix. 
En l’occurrence, la loi et les décisions de justice sont parfaitement claires sur le sujet : changer de syndic de copropriété doit se faire selon une certaine procédure, mais n’engendre aucun coût pour le syndicat des copropriétaires.


Comment changer de syndic ?

Avant même de parler du coût d’un changement de syndic de copropriété, sachez qu’un changement de syndic commence toujours par l’inscription de cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle. 
En effet, pour demander au syndicat des copropriétaires de voter pour ou contre un changement de syndic, il faut que cela figure sur l’ODJ et que les propositions des syndics candidats soient jointes aux convocations à l’AG (la proposition contient une offre de contrat ainsi qu’une grille tarifaire du forfait de gestion courante et des honoraires facturés pour les prestations exceptionnelles).

Nous vous proposons un modèle de lettre type à adresser lors de l'AG des copropriétaires pour demander le changement du syndic.

 En revanche, si le syndic en place souhaite démissionner au terme de son mandat, l’AG devra présenter au moins deux projets de contrats de syndics pour respecter la notion de mise en concurrence obligatoire.


Comment se passe le changement de syndic ?

Lors de l’AG annuelle, la question du changement de syndic portée à l’ODJ est mise au vote. Si le projet de contrat d’un syndic candidat obtient la majorité absolue, alors il devient le nouveau syndic de la copropriété et prend ses fonctions au cours même de la séance.

« L’ancien syndic dispose de 30 jours pour transmettre les archives et les fonds financiers de la copropriété au nouveau syndic. »

Par la suite, la passation entre les deux syndics est simple. l’ancien syndic a pour obligation de transmettre au nouveau syndic tous les documents et états comptables concernant la copropriété, ainsi que les pouvoirs sur le compte bancaire. Il est aisé de comprendre que le nouveau syndic ne pourra commencer à assurer la gestion courante de la copropriété que lorsqu’il sera en possession de l’intégralité des éléments.


Quels sont les coûts et frais de transmission lors d’un changement de syndic

La Cour d’Appel de Paris l’a confirmé à plusieurs reprises et a ainsi créé une jurisprudence : « le syndic sortant n’est pas fondé à réclamer au syndicat des copropriétaires des honoraires particuliers au titre de la transmission des documents et archives ».

En effet, la transmission des documents, archives, situation de trésorerie et des fonds bancaires disponibles fait partie des opérations de gestion courante comme précisé dans la loi du 10 juillet 1965. Et en tant qu’opération courante, cette transmission ne peut faire l’objet d’aucun honoraire supplémentaire au forfait annuel de base. Pour résumer, un changement de syndic de copropriété ne doit rien coûter !

« Aucun frais ne peut être réclamé à la copropriété en cas de changement de syndic. »

Il arrive pourtant que certains syndics essaient de facturer cette transmission en tant que prestation exceptionnelle à l’endroit du syndicat des copropriétaires. Cette démarche abusive doit faire immédiatement l’objet d’une procédure en justice dont le résultat sera à coup sûr au bénéfice de la copropriété.

De même, si le syndic sortant ne transmet pas tous les documents dans les 30 jours suivant l’AG qui a voté pour un nouveau syndic, ce dernier, ainsi que le conseil syndical, peuvent entamer une action en justice afin de récupérer tous les documents ainsi que les fonds. Des pénalités de retard peuvent aussi être réclamées selon les cas.

Attention : certains syndics avancent la réalité des frais de transmission sous prétexte qu’ils sous-traitent l’archivage des documents à une entreprise spécialisée. Cet argument fallacieux ne vaut rien. Si l’ancien syndic a décidé de faire appel à un sous-traitant, c’est à lui de supporter tous les frais qui en découlent. Et c’est également à lui de prévenir la société d’archivage du changement de syndic afin que celle-ci puisse se mettre en rapport avec le nouveau syndic.


L'essentiel à retenir
 
Que se passe t'il une fois mon nouveau syndic élu ?

Votre ancien syndic dispose de 30 jours pour transmettre au nouveau les documents et états comptables concernant votre copropriété ainsi que les accès bancaire.

Comment effectuer la mise en concurrence ?

Il faut envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à votre syndic actuel mentionnant votre souhait de voir apparaître cette résolution à l’ordre du jour.

Que doit contenir le courrier de mise en concurrence ?

La résolution entière que vous souhaitez voir inscrite, accompagnée de ou des offre(s) de contrat du ou des syndics candidats.

Mon syndic peut-il me réclamer des frais pour en changer ?

Non le changement de syndic est entièrement gratuit et la cour d’Appel de Paris a rappelé à plusieurs reprises qu’aucun frais ne pouvait être demandé au syndicat pour la transmission des documents d’archives au nouveau syndic.